Калькулятор для расчета финансовых показателей эффективности инвестиций в недвижимость

Когда вы проанализировали рынок и выбрали достойный на ваш взгляд объект коммерческой недвижимости к покупке важно провести расчет финансовых показателей.

Расчет финансовых показателей эффективности инвестиций в недвижимость

Когда вы проанализировали рынок и выбрали достойный на ваш взгляд объект коммерческой недвижимости к покупке важно провести расчет финансовых показателей.

Часто на этом этапе интересные на первый взгляд объекты показывают низкие показатели эффективности и инвестору приходится отказываться от объекта и продолжать поиски. А в ряде случаев произведенные расчеты помогут в переговорах с продавцом, усилив переговорную позицию и послужат аргументом в пользу снижения стоимости объекта или получения дополнительных бонусов или улучшения условий покупки.

Большинство инвесторов считают только основные финансовые показатели — доходность и окупаемость. При этом расчеты проводят поверхностно, не учитывая переменные, которые влияют на итоговые значения показателей.

Окупаемость, как правило, определяется простым делением стоимости объекта недвижимости на общие поступления от аренды в год. А доходность, как величина обратная окупаемости, определяется отношением годовых доходов от аренды к стоимости объекта:

Чтобы провести качественный и полный финансовый анализ объекта недвижимости:

1. Определим 10 переменных, которые важно учитывать при расчетах;
2. Разберем основные финансовые показатели: чистую приведенную стоимость (NPV), внутреннюю норму доходности (IRR), доходность через приведенную величину доходов, срок окупаемости, доходность инвестиций (ROI) и доходность на собственный капитал (ROE).
3. Автоматизируем расчеты, чтобы сохранить время и не допустить возможных ошибок.

10 переменных, которые важно учитывать при оценке эффективности инвестиции в недвижимость.

Индексация ставки аренды

Условия и размер индексации ставок (как будет меняться ставка аренды, и соответственно доход от объекта во времени) – важные пункты договора аренды. Уделите им внимание.

За период обычно принимают календарный год, а повышение стоимости аренды ограничивают уровнем инфляции или определенным процентом.

Избегайте формулировки в договоре аренды «по соглашению сторон». Она обязывает вас получать официальное согласие арендатора в письменной форме на изменение стоимости аренды. И конечно, арендаторы не торопятся оформлять подобные соглашения, затягивая их подписание всеми возможными способами.

Уделив достаточное внимание условиям индексации ставок аренды, вы защитите себя и сохраните заданную норму доходности по объекту.

Примеры формулировок пункта договора про индексацию, выгодных вам как Арендодателю вы найдете в моей книге Как быстро сдать в аренду коммерческую недвижимость. Здесь мы не будем на этом останавливаться.

Сумма капиталовложений в объект перед сдачей в аренду (CAPEX)

Посчитайте какую сумму необходимо потратить на ремонт и чистовую отделку перед сдачей помещения в аренду. Иногда ремонт в помещении, купленном в предчистовой отделке, обходится дешевле чем ремонт под нового арендатора в помещении с устаревшей отделкой и большим количеством ненужных стен и перегородок.

Эксплуатационные и коммунальные расходы, не включённые в арендные платежи

Обычно арендатор возмещает коммунальные расходы (электроэнергию, водоснабжение и отопление) по факту потребления ресурсов. Эксплуатационные расходы, к которым относят услуги управляющей компании по обслуживанию помещения как правило оплачивает арендодатель.

Также важно учитывать рост стоимости этих расходов. Так как процент роста коммунальных и эксплуатационных расходов как правило выше процента индексации ставки и доходов от аренды.

Расходы на текущий и капитальный ремонт объекта

По коммерческим помещениям в многоквартирных домах расходы на капитальный ремонт включены в стоимость услуг управляющей компании. Они распределяются равномерно, понятны и прогнозируемы. При покупке отдельно стоящего здания важно провести его аудит, чтобы определить какие вложения потребуются в будущем.

Налог на доходы и налог на имущество

Размер налоговых отчислений напрямую влияет на финансовые показатели эффективности инвестиции. Поэтому важно перед покупкой недвижимости ответить на ряд вопросов: как оформить помещение — на физическое лицо, ИП или организацию. Для каких целей вы приобретаете помещение — для собственного бизнеса или для сдачи в аренду. Подробно тема налогообложения описана в статье Налоги на коммерческую недвижимость.

Комиссии посредникам при покупке и продаже объекта

Если выбрать и выгодно купить объект недвижимости вы сможете самостоятельно, действуя по методологии, описанной в книге Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость, то на продажу объекта нужно заложить дополнительные расходы на посредников, которые могут составить от 1,5 до 3 % от стоимости объекта (книга на эту тему пока в процессе написания).

Прочие расходы

Это расходы на аренду земельного участка (если участок находится в аренде), расходы на страхование объекта или незапланированные выплаты, связанные с восстановлением помещения в случае его повреждения при отсутствии страховки.

Процент простоя

Даже самые ликвидные помещения периодически пустуют. Сюда же относятся арендные каникулы, которые предоставляются арендатору на время проведения ремонтных работ.

Ставка дисконтирования

Дисконтирование учитывает изменение стоимости денег во времени и определяется путем умножения будущих денежных потоков на коэффициент дисконтирования:

где

i – Процентная ставка; n – Номер периода.

Ставку дисконтирования используют, чтобы учесть влияние инфляции. Например, чтобы сравнить реальную доходность по объекту в России с покупкой недвижимости в другой стране. Также чтобы сравнить инвестицию в недвижимость с другими вариантами инвестиций – более и менее рискованными.

Горизонт инвестирования и изменение стоимости объекта во времени

Горизонт инвестирования – промежуток времени, в течение которого инвестор планирует владеть объектом недвижимости. Он влияет на значение средней доходности за выбранный период и учитывает взаимосвязь и изменение отдельных показателей во времени.

Например, вы покупаете объект недвижимости в новом застраивающимся районе. Где через пять лет будет открыта новая станция метро. Это событие приведет к росту стоимости вашего объекта недвижимости на 30 %. Следовательно средняя доходность объекта при горизонте инвестирования 4 года будет существенно ниже доходности при горизонте инвестирования 6 лет. При условии, что другие переменные не изменятся.

После определения 10 переменных, описанных выше, рассчитывают финансовые показатели.

Финансовые показатели эффективности инвестиций в объект недвижимости

1. Чистая приведенная стоимость (net present value, NPV)

Чистая приведенная стоимость (NPV) – сумма дисконтированных значений денежного потока. NPV показывает величину денежных средств, которую инвестор ожидает получить от проекта. Если NPV больше ноля — проект прибыльный. А если меньше, то убыточный.

где CF (Cash Flow) – денежный поток; t – период; i – ставка дисконтирования

2. Внутренняя норма доходности (internal rate of return, IRR)

Внутренняя норма доходности (IRR) – процентная ставка, при применении которой в качестве коэффициента дисконтирования чистая приведенная стоимость (NPV) = 0. Другими словами IRR показывает ставку безубыточности инвестиции.

где C₀ – инвестиции в объект недвижимости в нулевом периоде

3. Доходность по чистой приведенной стоимости

Доходность объекта недвижимости по чистой приведенной стоимости (NPV) рассчитывается по формуле:

где OP_i – операционная прибыль в i-й год владения недвижимостью; K_i – величина инвестиций в объект недвижимости в i-й год владения; TRi – величина доходов от аренды в i-й год владения недвижимостью; VC_i – величина текущих годовых издержек в i-й год владения недвижимостью.

Как видим формула расчета доходности через приведенную величину доходов значительно сложнее простого отношения доходов на стоимость объекта. Но при этом дает более точное значение.

4. Срок окупаемости

Срок окупаемости объекта недвижимости (Ток) определяется на основе соотношений приведенной величины операционной прибыли (NPV_i(OP)) и операционной прибыли нарастающим итогом (∑NPV_i(OP)) по формуле:

где N_i – номер i-го года, в котором дисконтированная операционная прибыль нарастающим итогом становится положительной; ∑NPV_i(OP) – величина дисконтированной операционной прибыли нарастающим итогом в i-й год владения недвижимостью; NPV_i(OP) –величина дисконтированной операционной прибыли от объекта недвижимости в i-й год владения.

5. Доходность инвестиций (return on investments, ROI)

Доходность инвестиций (ROI) – отношение суммы прибыли к сумме инвестиций в объект недвижимости за весь срок владения объектом.

6. Доходность на собственный капитал (return on equity, ROE)

Использование заемных средств может как повысить эффективность инвестиции, так и наоборот – понизить. А в ряде случаев и вовсе привести к отрицательным значениям доходности.

Для того чтобы учесть влияние заемных средств на эффективность инвестиции и определения доходности на вложенные собственные средства используют показатель ROE (Return on Equity).

Рассмотрим расчет показателя ROE на примере.

В бизнес-центре на продажу выставили три офиса по 30 кв.м. каждый. Стоимость всех офисов одинакова и составляет 2 250 000 рублей. Все офисы продаются с арендаторами. Арендная плата — 750 рублей за кв.м. в месяц, все коммунальные платежи арендаторы оплачивают дополнительно. Общая сумма расходов, за вычетом коммунальных платежей — 40 000 рублей в год за офис. Месяц назад вы продали однокомнатную квартиру и у вас на депозите лежит 2 250 000 руб. Вы планируете владеть данным активом 15 лет, после чего продать за 4 050 000 руб., рассчитывая на рост стоимости объекта в размере 4% в год.

В первом случае вы на все денежные средства, полученные с продажи квартиры покупаете одно офисное помещение. Доходность вашей инвестиции составит:

Во втором случае вы берете кредит в размере 4 500 000 под 7,5 % годовых сроком 15 лет и покупаете все три офиса. Ежемесячный платеж по кредиту 41 715 рублей в месяц.

Доходность инвестиции на вложенный капитал составит:

С одной стороны, среднегодовая доходность во втором случае ниже, но если учесть, что в собственности у вас становится не одно а три помещения, которые вы можете через определенный период времени продать получив дополнительную прибыль, становится очевидным преимущество покупки недвижимости с привлечением заемных средств.

Во третьем случае вы берете кредит в размере 4 500 000 под 9,5 % годовых сроком 10 лет и покупаете все три офиса. Ежемесячный платеж по кредиту составит 58 230 рублей в месяц.

Здесь доходность инвестиции на вложенный капитал уже получится отрицательной:

Не допустить ошибку, упростить и ускорить расчет поможет калькулятор, сделанный специально для определения финансовых показателей эффективности инвестиций в недвижимость.

Вы задаете основные переменные такие как стоимость объекта, ставку дисконтирования, эксплуатационные расходы, процент простоя и прочие. И в результате получаете значения NPV, IRR, доходности и других финансовых показателей:

Телеграм: @izhevskestate